一手新盘买卖程序
楼花：指未建成或已建成的相关一手项目，而该发展商尚未取得屋宇署签发的「占用许可证」(俗称「入伙纸」)。
现楼：已建成的相关一手项目，而该发展商已取得屋宇署签发的「占用许可证」(俗称「入伙纸」)。
一手买家置业程序
- 了解自己的财务状况及衡量供款能力
- 向专业的地产代理查询心仪的一手住宅项目
- 参观示范单位(如适用)
- 查阅由卖方发出的售楼说明书
- 查阅由卖方发出的价单(如适用)
- 连同所需本票递交购楼意向登记(如适用)
- 查阅由卖方发出的销售安排
- 按发展商于销售安排中列明选楼次序的方式 (如抽签、入标或先到先得等)及条款在项目出售当天选购单位
成功选购心仪单位
- 参观有意购买的现楼单位(如适用)
- 签订临时买卖合约及支付等同楼价5%的临时订金
- 选择与发展商共用律师或自行委聘代表律师
- 若选择即供按揭付款计划，可向发展商指定银行/财务机 构或其他银行/财务机构申请按揭(如适用)
- 签订临时买卖合约的5个工作天内签署买卖合约，并按支付条款，额外支付订金(如有)，并于30天内支付印花税。买家一般在签署买卖合 约时支付印花税予律师楼，由律师在买卖合约签订日的30天内代为安排缴交印花税及加盖印花。
- 若选择建筑期或其他按揭付款方法，可向发展商指定银行/财务机构或其他银行/财务机构申请按揭(如适用)
- 收到入伙通知书(如适用)
- 支付楼价余款
- 签订转让契
- 验收物业
未能成功选购心仪单位
- 如曾递交购楼意向登记，地产代理协助客人向发展商申请退票
- 透过地产代理了解楼盘另一期的推售计划或物色市场上的其他楼盘
二手住宅物业购买程序
二手住宅物业购买程序
- 委托地产代理
- 签署睇楼纸及参观物业
- 睇楼纸指的是地产代理协议（表格4），会列明成交后买家需要支付的佣金
- 与业主商讨成交价钱
- 签署临时买卖合约及缴交临时订金（细订）
- 列明成交价钱，成交日期，支付订金的数量及日期等条款
- 细订一般为成交价的 3% – 5%
- 委托代表律师
- 承造按揭（如有需要）
- 签署正式买卖合约及缴交加付订金（大订）
- 一般会于14天内签署正式买卖合约
- 大订一般为成交价的 5% – 7%
- 细订加大订一般为成交价的 10%
- 成交前视察单位验收物业
- 确保物业状况与签署临时买卖协议时一致
- 签订转让契，缴付楼价尾数，收取钥匙
- 业主代表律师会整合有关费用摊分，例如管理费，差饷地租等
精明购买 tips
- 「睇楼纸」是一份具有法律效力的文件，通常有一个有效期，如有效期内经其他地产代理购入同一个单位，原地产代理可追溯买家有关佣金
- 以「现状」交易是：
指在临时买卖协议签订之时物业的相同实际状况出售及交付予买方。所以买家在视察物业时，除了坐向、景观外，还需要留意物业内部会否出现漏水或结构受损等情况。 - 购入连「租约」出售的物业：银行一般会视为投资性质，对于买家所批出的按揭成数会有别于一般「交吉」出售的物业
- 按揭贷款：
- 承做按揭前，建议买家比较不同机构的贷款优惠，选择合适自己的方案。市场上亦有一些机构（如中原按揭）会协助买家比较各贷款机构的优惠差异。
二手住宅物业放售程序
二手住宅物业放售程序
- 委托地产代理及签妥放盘纸
- 签妥放盘纸后才能为物业发布广告
- 与买家商讨成交价钱
- 签署临时买卖合约及收取临时订金（细订）
- 细订一般为成交价的 3% – 5%
- 委托代表律师草拟正式买卖合约及收取加付订金（大订）
- 签署正式买卖合约时，会收取大订，约为成交价的 5% – 7%
- 细订加大订一般为成交价的 10%
- 办理按揭赎回（如有需要）
- 成交前安排买家视察单位验收物业
- 签订转让契，缴付楼价尾数，交收钥匙
- 业主代表律师会整合有关费用摊分，例如管理费，差饷地租等
精明放售 tips
- 以「现状」交易：
是指在临时买卖协议签订之时物业的相同实际状况出售及交付予买方。但卖方不能借着此条款免除他披露违例建筑工程的责任。
- 印花税：
签署买卖协议后，便需要为物业缴付印花税。
按揭指南
什么是「按揭」?
选购好符合心意的房产后，下一步就是要到银行申请贷款。在香港购买房产的贷款一般叫「按揭」，是一种有抵押借贷，需要把房子抵押给银行取得贷款，再按双方同意的利率和还款年期分期偿还。以下整理了香港房贷入门指南，让内地或海外客户在香港买房前加深认识！
香港房贷计划︰「H按」及「P按」
香港银行房贷计划主要分「H按」及「P按」两种。H按是指以银行同业拆息(HIBOR)为基准的按揭计划，一般是以「1个月期银行同业拆息＋固定点子」（H＋?％）计算，并设有封顶息率。封顶息率通常以P(最优惠利率)作为基准，一旦拆息升，每月续期时之息率高于封顶息率，就会以封顶息率来计算供楼款项。
而P按则是以最优惠利率(Prime Rate)为基准的按揭计划，多以「最优惠利率 – 固定点子」（P-?％）来计算。Ｐ按主要分为大P及细P：大Ｐ现为6.125厘，而细P现为5.875厘(以银行最新公布为准)。
申请按揭流程
申请按揭流程并不复杂，购房前建议可先进行估价，预先了解物业价值以预测银行能否借足按揭成数；以下步骤可供参考:
- 选购心仪物业(可透过中原按揭向银行先进行估价)
- 签订临时买卖合约
- 透过中原按揭的免费按揭转介服务，选择并申请最合适的按揭贷款计划
- 买家向银行提供临时买卖合约、身份 证明、入息证明文件等
- 银行为有关按揭贷款进行批核
- 银行正式向买家发出 「提供贷款通知书」
- 银行律师准备按揭契据给买家签署
- 律师安排向银行提供贷款以完成交易
首付比例计算
银行申请房贷成数取决于多项准则，例如物业价值、是否自用或投资性质等。
不论主要收入来自香港或海外的按揭申请人
根据香港金管局指引，收入不论来自香港或海外，即使申请人未持有香港永久身份证，都可享有高达香港人承造的按揭成数。根据金管局指引，购买楼价$3,000万或以下，最高可向银行贷款7成；楼价$3,000万以上至$3,500 万或以下则最高可贷款7成(上限$2,100万) ；楼价$ 3,500万以上最高可贷款6成。
详情见下表：
| 物业按揭成数 | ||
| 住宅类别 | 楼价 | 最高按揭成数及上限 |
| 同时适用于香港及海外收入人士 | ||
| 自用 | $3,000万或以下 | 70% |
| $3,000万以上至 $3,500万或以下 |
60%-70% (贷款金额不得超过$2,100万港币) |
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| $3,500万以上 | 60% | |
| 非自用 | 不论价值 | 60% |
|
适用于申请人在申请按揭时有就其他抵押物业作出借贷或担保 以「供款与入息比率」或「资产水准」为基础的新申请贷款 以上适用的按揭成数上限调低10个百分点 |
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第二套房按揭的按揭成数须下调：
申请按揭时已拥有或提供担保予其他未供满之按揭物业，须根据上述按揭成数下调不少于10%，以银行最终审批作准。
银行如何评估供款能力? 认识供款占入息比率
供款占入息比率与港人无异。供款占入息比率不可超过50%，即日后每月供款金额不可超过月收入的一半。如物业已属于第二套房按揭又或物业用作投资用途，供款占入息比率计算则相应下调一成。
*由2024年2月28日起所有住宅物业交易无须通过压力测试。
| 「供款占入息比率」 | ||
| 同时适用于香港及海外收入人士 | ||
| 住宅、工商铺物业 | 第一套房按揭 | 第二套房按揭 |
| 每月总供款占入息比率 | (自用) ≦50％ (非自用) ≦40％ |
(自用) ≦40％ (非自用) ≦40％ |
申请按揭所需文件
| 个人名义 | 公司名义 |
| 物业买卖合约 | 营业执照 |
| 内地身份证/ 护照 | 出资验证 |
| 最近3-6个月薪金入帐银行纪录及入息证明 | 最近6个月公司帐户往来纪录 |
| 税单/ 缴税回单/ 完税证明 | 已审核财务报告 |
| 现职证明如雇主证明书、名片 | 营业税/缴税回单 |
按揭Q&A
问题一：没有香港身份证可在港买楼吗？
未有香港身份证人士亦可在港买楼，在港买楼需要为物业缴付「从价印花税」（AVD），与港人一样。
问题二: 没有收入或没办法提供入息证明可申请房贷吗？
是可以的。申请人可以利用个人资产价值向银行申请房贷，资产包括：物业、存款、股票、基金、储蓄保险等。须留意资产审批方式的最高按揭成数为楼价的5成。
问题三: 如何申请高成数按揭？ 最高房贷比例是多少？
申请人可透过「按揭保险计划」办理高达9成按揭。「按揭保险计划」是由香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)推出，以低至一成首期协助市民置业，减轻首期负担。根据不同楼价设有按揭成数及贷款上限，详见下图：
| 按揭保险计划 (住宅物业：适用于「现楼」及「楼花」) | |
| 楼价 | 最高按揭成数及上限 |
| $1,000万或以下 | 9成* |
| $1,000万以上 至 $1,125万以下 | 8成至9成* (按揭额上限$900万) |
| $1,125万 至 $1,500万 | 8成 |
| $1,500万以上 至 $1,715万 | 7成至8成 (按揭额上限$1,200万) |
| $1,715万以上 至 $3,000万 | 7成 |
备註：
1. * 根据按保计划准则，按揭成数超过8成的借款人于申请时须未持有香港住宅物业，及须为固定受薪人士。
2. 新修订的按揭保险计划的合资格准则同时适用于楼花及现楼，新修订适用于2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的住宅物业。按揭保险计划附带申请资格及条件细则，更多详情可参阅按证保险公司网页，又或欢迎向中原按揭查询。
问题四：申请「按揭保险计划」有什么资格？
申请按保需符合相关条件及准则，当中包括：
- 物业必须是自住用途。
- 不接受主要收入来自内地或海外人士的申请，除非申请人可提交证明文件显示是受聘于本港雇主或有直系亲属(限于父母、配偶或子女)现于香港定居，则可获豁免。
- 只接受持有香港身份证(包括:永久及非永久)居民的申请。
*上述仅属部份参考资料，详情可参阅香港按揭证券公司网页。
购房税务收费
由2024年2月28日起，所有住宅物业交易，买家均要缴付与港人看齐之从价印花税(AVD)。 详情如下:
| 住宅及非住宅从价印花税(第2标准税率) | |
| 代价款额或价值 (以较高者为准) | 第2标准税率 |
| 楼价不超于$3,000,000 | $100 |
| 楼价$3,000,001至$3,528,240 | $100 + 超逾$3,000,000款额的10% |
| 楼价$3,528,241至$4,500,000 | 1.5% |
| 楼价$4,500,001至$4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000的款额的10% |
| 楼价$4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| 楼价$6,000,001至$6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
| 楼价$6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| 楼价$9,000,001至$10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款额的10% |
| 楼价$10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| 楼价$20,000,001至$21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
| 楼价$21,739,121或以上 | 4.25% |
